Самовольная перепланировка жилого помещения - это перепланировка, проведенная без согласования ответственного органа или с нарушением проекта перепланировки (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).

Узаконить самовольную перепланировку можно в административном и судебном (если административный порядок легализации не даст результата) порядке (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Чтобы получить разрешение на перепланировку и узаконить самовольную перепланировку, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

1. Консультация в органе местного самоуправления, осуществляющем согласование перепланировки, по месту нахождения квартиры.

На консультации вам необходимо определить, требуется ли согласовывать перепланировку и какие документы необходимо собрать.

Для консультации вам потребуются технический паспорт квартиры, оформленный до 01.01.2013, поэтажный план дома и экспликация помещений. Если эти документы выданы до перепланировки, отметьте на них произведенные изменения.

Если перечисленных документов у вас нет, их нужно получить в БТИ. В документах, выданных после перепланировки, органы БТИ сделают отметку о самовольной перепланировке (так называемые красные линии).

2. Закажите в нашей организации проект перепланировки или эскиз перепланировки (в зависимости от сложности перепланировки).

Следующим этапом необходимо согласовать проект перепланировки в соответствующих компетентных органах (Роспотребнадзоре, СЭС, пожнадзоре и пр. при необходимости).

3. Подготовьте документы и представьте их в уполномоченный орган непосредственно или через МФЦ.

Вам понадобятся, в частности, следующие документы (ч. 2 ст. 26, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ):
- заявление о переустройстве и (или) перепланировке;
- правоустанавливающие документы на квартиру - подлинники или нотариально заверенные копии (например, свидетельство о праве собственности или договор социального найма);
- согласие всех собственников помещения (при присоединении в результате перепланировки части общего имущества в многоквартирном доме) или письменное согласие всех членов семьи нанимателя помещения, занимаемого по договору социального найма, на проведение перепланировки;
- документы БТИ (технический паспорт на квартиру, поэтажный план и экспликация до и (или) после перепланировки);
- проект или эскиз перепланировки;
- договор с проектной организацией (при перепланировке по проекту);
- заключения компетентных органов (Роспотребнадзоре, СЭС, пожнадзоре и пр. при необходимости);
- техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ.

Документы, указанные в п. п. 2, 4, 7 вы можете предоставить по собственной инициативе. Если вы этого не сделаете, то орган, осуществляющий согласование перепланировки, самостоятельно запросит их в рамках межведомственного взаимодействия (ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ), для ускорения процесса рассмотрения заявления мы рекомендуем подавать заявление с соответствующими приложениями.

О принятии заявления и прилагаемых документов вам выдадут расписку (ч. 3 ст. 26 ЖК РФ).

4. Получите решение о согласовании перепланировки или об отказе в согласовании.

В течение 45 дней с момента предоставления всех документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, примет решение о согласовании перепланировки жилого помещения либо об отказе в согласовании. Если вы подавали документы через МФЦ, этот срок исчисляется со дня передачи МФЦ таких документов в орган, осуществляющий согласование перепланировки (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ).

В течение трех рабочих дней после принятия решения орган, осуществляющий согласование перепланировки, направит это решение вам (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ).

Решением органа местного самоуправления станет акт приемочной комиссии. Для внесения изменений в технические характеристики помещения кадастровый инженер выполнит подготовку нового технического плана, после чего будет необходимо обратиться с заявлением в орган регистрации прав (Росреестр) о внесении изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости (п. 1 ст. 29 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ; ч. 1, 2 ст. 14, ст. 24 Закона N 218-ФЗ).

Согласование перепланировки нежилого помещения, в отличие от согласования перепланировки квартир, представляет собой сложный процесс, как со стороны проектирования, так и со стороны получения заключения различных инстанций и служб. В процессе проектирования перепланировки важно учитывать все имеющиеся нормы, как строительные, так и противопожарные, санитарные и т. д. Кроме того, в дополнение к обычной проектной документации могут понадобиться дополнительные проекты: кондиционирования, водоснабжения и водоотведения, вентиляции, технологии и многие другие. В зависимости от предназначения помещения, дополнительные разделы могут быть самыми разнообразными.

Сбор исходной документации:
1. Технические условия (при необходимости).
2. Проектная документация.
3. Техническая документация БТИ.
4. Нотариальное согласие собственников.
5. Правоустанавливающая документация.
6. Проект перепланировки (также могут понадобиться дополнительные разделы: технологическое оборудование, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, вентиляция, отопление).
7. Разработка проекта (выполняется по результатам технического обследования конструктивных элементов и всех имеющихся инженерных коммуникаций).

Перепланировка нежилых помещений включает в себя: изменения (уменьшение или увеличение) площади комнатного пространства, изменение расположения функциональных помещений, демонтаж или врезание дополнительных оконных/дверных проемов, снос внутренних помещений, зафиксированных в техническом паспорте, обустройство дополнительного пространства в целях расширения помещений целевого назначения.

Официальное узаконивание перепланировки нежилых помещений потребуется в случаях:
- возведения дополнительных стен/перегородок, существенно увеличивающих весовую нагрузку на несущие элементы конструкции;
- переустройство либо изменение места расположения внутри помещения санитарных зон (ванная, санузел);
- перенос и оборудование вспомогательных элементов (лоджий, балконов, окон, лестничных пролетов), а также изменение их формы и цвета;
- остекление лоджий и балконов;
- изменение размеров оконных/дверных проемов либо их устройство в несущих конструкциях или межквартирных перегородках;
- устройство дополнительного оборудования, эксплуатация которого не только влечет за собой увеличение водо- или электропотребления, но и требует дополнительной инженерно-коммуникационных сетей (ванная, душевая кабина, электроплита и другое);
- изменение конструкции пола, вследствие которого значительно увеличивается нагрузка на несущие элементы конструкции (стяжка пола, замена полового покрытия);
- ликвидация либо переустройство лестничных пролетов и тамбуров;
- монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
- ликвидация либо устройство оконных/дверных проемов в стенах, выходящих на улицу с сохранением неизменными конструкций, отделяющих холодные помещения.

Изменение конфигураций нежилого помещения предполагает два варианта перепланировки: - в отдельно стоящем нежилом здании - с обязательным согласованием в БТИ;
- на первом этаже многоквартирного жилого дома – согласуется в жилищной инспекции, необходимо наличие письменного согласия всех жильцов.

Кроме того, перепланировка нежилых помещений может быть:
- с сохранением имеющихся коммуникаций и функционального назначения помещения;
- со множественными изменениями и полным профилированием помещения под потребности, необходимые для ведения бизнеса.

Получение разрешений и согласований.

От имени заказчика необходимо подать заявление в орган местного самоуправления. К заявлению необходимо приложить следующие документы:
- заявление от имени заказчика;
- копии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, заверенные у нотариуса;
- нотариально заверенные копии учредительных документов юридического лица;
- письменное согласие на перепланировку нежилого помещения от управляющего зданием (либо эксплуатационной компании); в свою очередь, управляющий зданием должен проинформировать владельцев/арендаторов смежных помещений о возможной перепланировке помещения, составить акты технического осмотра смежных помещений для возможности посещения контролирующими органами с целью проверки ведения ремонтно-строительных работ;
- документы, выданные в Бюро технической инвентаризации (БТИ), срок действия которых должен составлять не более 12 месяцев с момента выдачи (планы этажей, выписка из техпаспорта и копия технического паспорта);
- проект перепланировки нежилого помещения и договор на авторский надзор за выполнением работ (необходимо предоставлять в случае изменения положений несущих конструкций, инженерных коммуникаций, внесение архитектурных изменений в облик здания и т.д.);
- разрешающие документы на возможность использовать помещение по другому целевому назначению необходимы, если планируется изменить функциональное назначение (к примеру, использовать торговую площадь под танцевальный зал); документы должны быть составлены в соответствии с санитарными и строительными нормами;
- договор страхования гражданской ответственности, предусматривающий ответственность за нанесение вреда имуществу, жизни и здоровью других людей, возникновение которого возможно вследствие проведения работ по перепланировке.

Срок рассмотрения заявления на получение разрешения о перепланировке помещения в нежилом здании или жилом многоквартирном доме составляет 30 рабочих дней. Разрешение выдается после согласования с органами надзора.

Основные этапы согласования перепланировки нежилого помещения:
1. Получение документов в Бюро технической инвентаризации (экспликация, поэтажный план, формы 5 и 1-а).
2. Разработка проекта перепланировки помещения в специализированной организации, имеющей соответствующее разрешение.
3. Согласование в государственных инстанциях.
4. Предоставление согласованных документов в городскую жилищную инспекцию.
5. Получение в соответствующих органах разрешения на проведение работ по перепланировке.
6. Непосредственное выполнение ремонтных и отделочных работ по перепланировке нежилого помещения.
7. Прием выполненных работ и подписание акта о завершении переустройства. Приемка помещения и подписание акта о завершении работ по перепланировке нежилого помещения производится в присутствии:
- владельца помещения (собственника, арендатора или субарендатора, иного уполномоченного лица при наличии нотариальной доверенности);
- балансодержателя здания, в котором находится перепланированное нежилое помещение (УК, ТСЖ и другие);
- представителей проектной организации, которая осуществила разработку проекта по перепланировке нежилого помещения;
- представителей организации, отвечающей за эксплуатацию и тех. состояние здания;
- представителей службы пожнадзора;
- представителей строительной организации, которая выполняла работы по перепланировке и переустройству.

1. Предоставление акта в БТИ, внесение изменений в кадастровый паспорт и получение новых документов с учетом перепланировки.
2. Для внесения изменений в технические характеристики помещения кадастровый инженер выполнит подготовку нового технического плана, после чего будет необходимо обратиться с заявлением в орган регистрации прав (Росреестр) о внесении изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости (п. 1 ст. 29 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ; ч. 1, 2 ст. 14, ст. 24 Закона N 218-ФЗ).